Главная особенность заключается в том, что в результате обращения взыскания не только права должника по договору аренды переходят к приобретателю, но и его обязательства перед арендодателем.

После продажи арендного участка покупатель приобретает все права и обязанности, предусмотренные соответствующим договором аренды. Они не могут быть приобретены отдельно от прав должника против арендодателя. Таким образом, лицо, приобретающее права аренды, становится новым арендатором, как и в случае субаренды (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90, Постановление Президиума ВАС РФ от 28 февраля 2012 г. N 14850/11).

Следует отметить, что уступка права аренды возможна только вместе с правами и обязанностями, предусмотренными не только договором аренды, но и другими договорами. Например, при реализации права аренды может возникнуть ситуация, когда участок государственной (муниципальной) земли передается в аренду юридическому лицу для освоения территории под строительство стандартного жилья. В этом случае права и обязанности по договору на освоение участка в целях строительства стандартного жилья также должны быть переданы (статья 22, абзац 9, пункт 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку для передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды другому лицу требуется согласие, право аренды в принципе не может быть реализовано без согласия (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса и пункт 2 части 10 статьи 89 Исполнительного процессуального кодекса). Если требуется согласие собственника земли, то сделка без согласия является ничтожной (статьи 391 и 392 Гражданского кодекса).

Согласие землевладельца требуется только в некоторых случаях, когда арендованное право на земельный участок сохраняется.

В частности, такое согласие в принципе не требуется, если договор аренды государственного или муниципального участка был заключен на срок более пяти лет (ст. 22 Земельного кодекса РФ). Однако если соответствующий договор был заключен до 30 октября 2001 года (то есть до вступления в силу Земельного кодекса) и в нем есть условие о согласии арендодателя на переуступку арендованного имущества, то следует руководствоваться таким договором.

Согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу может быть оформлено отдельным документом или дано в договоре аренды. Если согласие дано в договоре, то повторное его получение не требуется (Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Информационное письмо № N66 от 11 января 2002 года, пункт 18).

В рамках исполнительного производства взыскание на арендованное имущество обращается так же, как и на другое имущество должника.

Однако, помимо прочего, существуют следующие особенности:

1) судебный исполнитель обязан привлечь оценщика к оценке арендованного имущества (пункт 3 части 2 статьи 85 Закона об исполнительном производстве)

2) изъятие арендованного имущества не препятствует арендодателю расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным законом или договором, в случае его нарушения арендатором (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации)

3. направо аренды, принадлежащее юридическому лицу или ИП, требования к которому связаны с его предпринимательской деятельностью, взыскание обращается во вторую очередь - при отсутствии или недостаточности денежных средств (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации)

3. на арендные права индивидуальных предпринимателей, принадлежащих юридическим лицам или имеющих требования, связанные с коммерческой деятельностью, при отсутствии или недостаточности денежных средств устанавливается второй залог. Это относится к арендным правам, которые не используются непосредственно для производства товаров, выполнения работ или оказания услуг. При таком использовании оно находится в четвертой позиции (части 1 и 2 статьи 94 Закона об исполнительном производстве);

4) реализация права аренды земельного участка не требует судебного решения, в отличие от реализации самого участка (статья 278 Гражданского кодекса Российской Федерации); и

5) аренда продается с публичных торгов в форме аукциона (часть 3 статьи 87 Исполнительного процессуального кодекса). В таких случаях при продаже долгосрочной аренды недвижимого имущества мировой судья предоставляет организатору торгов документы, указанные в пункте 10 статьи 89 Кодекса исполнительного производства. Пункт 10 статьи 89 Закона об исполнительном производстве (в частности, копию договора аренды). Закон не дает определения долгосрочной аренды, но на практике таковой считается аренда сроком более одного года.

Аннулирование обеспеченной аренды имеет дополнительные особенности. В целом, положения об ипотеке применяются к залогу арендных прав на недвижимость (пункт 5 статьи 5 Закона об ипотеке). В частности, заложенное право аренды недвижимого имущества продается после регистрации уступки этого права в соответствии с Законом об ипотеке (ст. 56 Закона об ипотеке). В частности, предусмотрено, что аукцион по продаже заложенного недвижимого имущества должен проводиться по месту нахождения данного недвижимого имущества (ст. 57 Закона об ипотеке).