Предпринимательская деятельность, связанная с управлением квартирами, является одним из видов деятельности, требующих получения лицензии, сведения о которой отражаются в соответствующем реестре и осуществляется на основании договора управления квартирой (Федеральный закон от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ "О лицензировании различных видов деятельности", в Жилищном кодексе Российской Федерации (глава 19, статья 1).

В реестр лицензий субъектов в Российской Федерации должен быть включен раздел, содержащий сведения об адресе квартиры или домовладения, в котором лицензиат осуществляет деятельность по управлению (пункт 2 статьи 195 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом - документ, подписанный обеими сторонами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса в письменной форме или в форме электронного документа, при этом управляющая организация уполномочена осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Если после окончания срока действия договора управления многоквартирным домом одна из сторон не заявит о прекращении договора, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором (пункт 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Жилищный кодекс Российской Федерации различает основания и порядок включения сведений о жилой площади в реестр лицензий субъектов Российской Федерации (статьи 198-2, 3) и основания и порядок исключения сведений о жилой площади из конкретного реестра (статьи 198).

Так, в перечень многоквартирных жилых домов, находящихся в управлении лицензиата, могут быть внесены изменения при заключении, прекращении или расторжении договора управления МЖД, которые должны быть опубликованы в информационной системе Госжилнадзора в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения или расторжения договора.

В этих случаях лица, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, должны подать в орган государственного жилищного надзора (далее также - Госжилнадзор) такое заявление о внесении изменений в реестр лицензий Российской Федерации в соответствии с порядком и условиями внесения изменений в реестр лицензий Российской Федерации, утвержденными Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 25 декабря 2015 года.

В свою очередь, статья 198 Жилищного кодекса Российской Федерации регулирует случаи принятия Госжилнадзором самостоятельного решения об исключении сведений о многоквартирных домах из реестра лицензий субъектов Российской Федерации. Основания для принятия такого решения связаны с тем, что:

- привлечение лицензиата и (или) должностных лиц и работников лицензиата к административной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания органа государственного жилищного надзора в отношении многоквартирного дома или дома, в отношении которого лицензиат осуществляет контроль, не менее двух раз в течение 12 месяцев со дня вынесения предписания (часть 5)

- Привлечение судом к административной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение лицензиатом и (или) должностными лицами и работниками лицензиата предписания органа государственного жилищного надзора об устранении одного или нескольких нарушений лицензионных требований, установленных частями 1-5 статьи 193 Жилищного кодекса Российской Федерации).

- Повторное нарушение лицензиатом и (или) его должностными лицами лицензионных требований в течение 12 месяцев со дня применения административного наказания, квалифицируемое как грубое нарушение лицензионных требований (часть 5.2).

- наложение административного взыскания на лицензиата и (или) его должностных лиц или работников за воспрепятствование или уклонение от законной деятельности Государственной жилищной инспекции при проведении проверок три и более раза в течение 12 месяцев (ч. 5.3);

- вступление в силу решения суда о признании лицензиата несостоятельным в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (часть 5.4). Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирными домами в связи с исключением сведений о многоквартирных домах из реестра лицензий в государстве субъекта Российской Федерации не соответствует порядку прекращения деятельности в связи с прекращением действия договора управления многоквартирным домом.

В соответствии с частью 6 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации исключение сведений о многоквартирных домах из реестра лицензий субъекта Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению такими домами в порядке, предусмотренном статьей 200 настоящего Кодекса. Со дня исключения сведений о многоквартирных домах из реестра лицензий субъектов Российской Федерации лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению такими домами, включая расчет и сбор платы за помещение и коммунальные услуги и выставление потребителям платежных документов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 200 Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, когда в реестре лицензий субъектов Российской Федерации отсутствуют сведения о квартирах, а также в случаях прекращения действия или аннулирования лицензий в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса лицензиат вправе осуществлять управление квартирами, оказание услуг, выполнение строительных работ, связанных с содержанием квартир, и общее содержание имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации подлежат надлежащему исполнению (на день наступления события).

1) если орган управления, избранный товариществом собственников помещений в общем доме в соответствии с пунктом 7 статьи 162 законодательства или по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, обязан выполнять обязательства, связанные с управлением данным домом

2) обязательства, вытекающие из договора управления многоквартирным домом, заключенного между органом управления и товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; и

3) обязательства по договорам, указанным в ч.1 и 2 ст.164 настоящего Закона; и

4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Вышеупомянутые правовые нормы не требуют от других лицензиатов, в частности тех, которые внесли изменения в свои заявления в реестр лицензий в связи с истечением срока действия договоров управления, выполнять свои обязательства по управлению квартирой после внесения соответствующих изменений в реестр лицензий.

С учетом пункта 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ договор не считается продленным, если одна из сторон (в данном случае управляющая компания) заявляет о прекращении договора управления квартирой после завершения своих действий.

После истечения (прекращения) срока действия договора управления квартирой сторона, не желающая продлевать договор, обязана уведомить об этом другую сторону, что, как уже было сказано выше, включает в себя направление этой информации в Госжилнадзор и правительство области.

В этом случае орган управления обязан передать технические и иные документы, связанные с управлением домом, ключи от дома, являющиеся общим имуществом собственников квартир, электронные коды доступа и иные технические средства для оборудования, являющиеся общим имуществом собственников квартир, в течение трех рабочих дней после прекращения договора управления квартирой, в соответствии с положениями пункта 10 статьи 162 вышеупомянутых подзаконных актов.

Таким образом, из системного толкования приведенных норм следует, что положения части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающей, в частности, меры по содержанию и управлению коллективными жилыми помещениями, о том, на какой орган Госжилнадзора возложена обязанность по определению изъятия коллективного жилого помещения у субъекта Российской Федерации, не могут быть приняты во внимание.

Кроме того, в системе правовых норм, связанных с управлением жильем, собственник помещения в доме обязан выбрать один из способов управления жильем, предусмотренных частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственник помещения в доме выбирает способ управления указанным домом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, либо способ управления домом, который не достигается выбранным способом управления и который не определен управляющей организацией.